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Que faut-il retenir avant d'investir dans un EHPAD ?

L’investissement en EHPAD n’a rien en commun avec celui d’un bien immobilier classique puisqu’il s’agit non seulement d’un ensemble « pierre » et mobiliers mais aussi du statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) qui est associé au bail commercial. Les critères de choix et de simulation pour investir dans ces établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ne sont donc pas les mêmes que pour ceux d’un bien classique.

Tout d’abord, ce sont des biens meublés qui sont loués à des seniors en perte d’autonomie et qui sont gérés par des exploitants. La réussite du placement dépend en grande partie de ces derniers, c’est pourquoi le choix de l’EHPAD sera exclusivement basé sur ses performances. Ses missions sont variées : il réalise l’acquisition de l’EHPAD, sa gestion, la mise en location, les entretiens et les réparations, la collecte des loyers, leur redistribution aux investisseurs.

Par ailleurs, vigilance sur l’existence de la convention tripartite qui est un document obligatoire que tous les EHPAD doivent détenir. C’est un accord signé avec les autorités rattachées à l’État et qui englobe les obligations pour l’EHPAD en termes de qualité, de prise en charge et de transparence des coûts. Un EHPAD n’ayant pas signé d’accord tripartite risque une fermeture temporaire ou définitive, ce qui engendre la perte de la mise de l’investisseur.

Notons en passant l’utilité de connaître les différents intervenants auprès desquels les dysfonctionnements seront signalés. Au niveau départemental, les non-conformités seront remontées auprès du Conseil départemental de la citoyenneté et de l’autonomie. C’est l’organe qui encourage la « démocratie participative », son rôle étant de partager ses recommandations et ses avis. Au niveau national, les anomalies seront rapportées aux fédérations associatives et aux défenseurs des droits.

Ce qu’il faut également savoir avant d’investir en EHPAD : la revente de ce type d’établissement avec services ne donne pas forcément lieu à de la plus-value comme dans le cas d’un investissement en direct dans un immobilier ordinaire. En effet, les services peuvent avoir évolué au fil du temps à l’ère des technologies nouvelles. Ainsi, un EHPAD compétitif doit constamment « se remettre à niveau » en proposant des produits et des services répondant davantage aux besoins des seniors. Par exemple, de plus en plus d’EHPAD proposent aujourd’hui le maintien à domicile qui permet au senior de continuer à vivre à son propre domicile. Ce, tout en étant suivi à distance par le personnel de l’EHPAD grâce à l’utilisation de la domotique entre autres.

Attention à l’évolution constante des normes rattachées à l’exploitation de ces types de résidences pour seniors. Un EHPAD qui cesse de se conformer aux nouvelles dispositions en vigueur pourrait être contraint de suspendre son activité, voire de la liquider. Il s’agit donc d’un risque majeur à ne pas écarter : encore une fois, le sérieux et le professionnalisme du gestionnaire de l’EHPAD doit être examiné à la loupe afin de détourner ces pièges.

Ce qui fait le plus des EHPAD, c’est plutôt son rendement par rapport aux avantages fiscaux dont l’investisseur bénéficie. Ce dernier défiscalise, quel que soit son régime fiscal. Rappelons qu’il sera soumis soit au réel d’imposition, soit au micro BIC. Le dispositif Cens-Bouvard est aussi applicable à la location meublée d’un bien neuf.

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L’avenir des EHPAD est cependant très prometteur en raison de l’allongement de l’espérance de vie et donc de l’augmentation des demandes de prise en charge pour les seniors dépendants. En 2020, 20% de la population française a plus de 60 ans contre 21.7% en 2025 et 23.2% en 2030. En revanche, 9.1% sont des seniors de plus de 75 ans en 2020, contre 10.5% en 2023 et 12% en 2030.

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