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Devenir nu-propriétaire : qu'est-ce que ça signifie vraiment ?

L’individu qui possède la nue-propriété d’un bien est appelé nu-propriétaire : il est le titulaire d’un des droits de la propriété, c’est-à-dire qu’il ne dispose que du bien sans qu’il puisse en avoir la jouissance ou l’usage. Le terme juridique qui désigne la nue-propriété est l’abusus.

Le nu-propriétaire d’un bien immobilier

Dans notre article, font partie de ce qu’on désignera par biens immobiliers les immeubles et les titres de propriété comme les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et les SCI (sociétés civiles immobilières).

En étant en possession de l’abusus, le nu-propriétaire ne peut utiliser le bien à titre de résidence quelconque ni l’exploiter pour en récolter les revenus locatifs. Ces droits sont ceux de l’usufruitier. Le démembrement a le plus souvent lieu dans le cadre de la transmission familiale et il est viager. En effet, le décès de l’usufruitier marque le transfert de l’usufruit au nu-propriétaire. Ce dernier devient alors plein propriétaire.

Pour les SCPI et les SCI, les parts étant démembrées et non l’immobilier lui-même, le nu-propriétaire est celui qui détient les parts en nue-propriété. Le démembrement n’est pas toujours obligatoirement viager puisque les parts peuvent être détenus par des associés n’appartenant pas à la même famille. Ainsi, ce sont les deux parties, usufruitier et nu-propriétaire qui fixent la durée du démembrement. Pour les SCPI, elle est dans la majorité des cas établie sur une période de 15 ans, à l’issue de laquelle le nu-propriétaire en détient pleinement les parts.

Rappelons que les SCPI sont des titres qui se servent de l’immobilier afin de produire des loyers qui sont distribués aux souscripteurs. En étant nu-propriétaire d’une part de SCPI, ce dernier s’abstient de percevoir ces loyers pendant toute la durée du démembrement, contrairement au souscripteur de parts en usufruit.

Quant à la SCI, c’est un montage destiné à faciliter la gestion d’un bien immobilier sous indivision. Ce sont la plupart du temps les membres d’une même famille qui détiennent le même immobilier en héritage qui montent une SCI. Les parts de SCI sont distribuées à chaque héritier selon la répartition issue de la succession. Chaque héritier peut alors à son tour gérer ses propres parts, y compris les démembrer pour en optimiser la cession et les conditions fiscales entre autres.

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En ce qui concerne les droits du nu-propriétaire, il peut revendre le bien s’il le souhaite, mais toujours avec l’accord de l’usufruitier cependant. Quant à ce dernier, il est dans l’obligation de conserver le bien en état, sans y programmer des travaux de transformation, sauf accord préalable du nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire d’un actif financier

Les actifs financiers qui peuvent subir un démembrement sont le plus souvent le capital d’une assurance-vie et d’un contrat de capitalisation. Leur transmission se fait plutôt en deux étapes dès lors que le souscripteur opte pour le démembrement. À son décès, le premier bénéficiaire sera tout d’abord l’usufruitier que l’on appelle plutôt le quasi-usufruitier. La seconde étape se caractérise ensuite par le décès de ce dernier et la transmission du capital au second bénéficiaire qui est le nu-propriétaire.

Ce dernier doit être de préférence protégé par une clause, celle se rapportant à la créance de restitution, puisque le quasi-usufruitier est totalement autorisé à consommer le capital – à la différence du cas de l’usufruitier d’un bien immobilier. Grâce à cette créance de restitution, le quasi-usufruitier est dans l’obligation de transmettre aux nus-propriétaires l’équivalent de la succession qui leur revient même s’il a consommé le capital.

Pour résumer, le démembrement est un acte volontaire mis en place du vivant des deux parties. On parle alors le plus souvent de donation de la nue-propriété. Cependant, il existe aussi un cas de démembrement subi au moment de l’ouverture de la succession suivant les dispositions légales en vigueur.

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