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Les détails à préciser dans un contrat de bail en loi Pinel

Il est important pour le loueur en loi Pinel de bien concevoir son contrat de bail locatif afin de garantir la pérennité de l’activité tout au long de la durée imposée de la mise en location. En effet, une sortie anticipée des locataires ainsi que la non-occupation de l’immobilier pourrait mettre en péril la réduction d’impôt. Rappelons que pour l’investisseur Pinel, cette réduction est de 12%, 18% ou 21%. Quels sont ces détails à préciser dans un contrat de bail Pinel ?

L’interdiction de sous-louer l’immobilier

Le dispositif interdit la sous-location puisque c’est le propriétaire bailleur qui est le seul à profiter de la défiscalisation. Or, sous-location implique la perception pour le locataire Pinel de revenus locatifs. La sous-location est d’ailleurs officiellement interdite, d’autant plus que le bien doit être meublé pour répondre à cet usage, donnant lieu à des revenus dits bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Or, un bien Pinel est exploité nu et génère plutôt des revenus fonciers, d’où incohérence à ce niveau.

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L’interdiction de pratiquer la colocation

La colocation n’est pas toujours autorisée par les loueurs, bien que certains y consentent néanmoins. Dans ce cas, elle doit faire l’objet d’un accord particulier avec le loueur et les colocataires. Cet accord sera consigné par écrit et mentionnera les responsabilités de l’un des colocataires qui garantira le paiement des loyers en cas de départ de l’un d’entre eux.

L’obligation de respecter l’indice de revalorisation des loyers

En ce qui concerne le bailleur, il est dans l’obligation de respecter l’indice de revalorisation des loyers qui est celui de l’INSEE, c’est-à-dire l’IRL. Cependant, une limite à ne pas dépasser est à prendre en compte et ce, en fonction de l’emplacement de l’immobilier (zone A, A Bis et B1 dont les plafonds des loyers ne sont pas les mêmes). Cette revalorisation peut être réalisée chaque année et la date de la révision peut être préalablement mentionnée dans le contrat. Dans la majorité des cas, ladite revalorisation s’opère au moment du renouvellement.

Le respect des clauses de résiliation du contrat de location

Loueur et locataire se doivent de se mettre d’accord sur les clauses de résiliation qui font partie des détails importants du contrat de bail Pinel. Les dispositions sont les suivantes :

  • pour le locataire : il doit prévenir le loueur à l’avance – généralement 2 mois avant son départ – de son intention. Cette notification doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.
  • pour le loueur : il doit respecter la période convenue dans le contrat pour mettre fin à la mise en location. Excepté toutefois dans le cas où le locataire ne paie pas ses loyers et ce, suite à des relances et des solutions à l’amiable. Dans ce cas, le loueur doit prévoir une clause dite résolutoire afin que le bail puisse être résilié de plein droit.

C’est pourquoi, il vaut toujours mieux bien sélectionner son locataire à l’avance, en fonction de sa solvabilité, de son sérieux et de sa régularité. De plus, une vacance locative prolongée peut pénaliser le bailleur par rapport à son avantage fiscal.

Autres obligations et détails à mentionner dans le contrat

Le point le plus important à mettre en avant dans le bail est l’usage de l’immobilier. Il doit être occupé à titre de résidence principale. Cela afin de répondre au principal objectif de la loi Pinel qui est de mettre un bien neuf à la disposition des demandeurs de logement dans les zones tendues, bien neuf qui leur sera accessible compte tenu de leurs revenus mensuels.

Par ailleurs, le paiement d’une assurance habitation est requis et sera supporté par le locataire.

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