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Quel est le meilleur moyen de financer ses parts de SCPI ?

Si vous souhaitez placer votre argent dans les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI, sachez qu’il existe différentes manières de les financer. Il n’y a pas de meilleur choix par défaut : tout va dépendre de plusieurs variables. Entre autres votre situation financière et votre niveau de vulnérabilité aux risques. Faisons le point sur les différentes façons de financer l’achat d’une SCPI ainsi que sur le meilleur choix par rapport à ces paramètres sus énumérés.

Le financement cash

Si vous disposez d’un fonds que vous avez épargné depuis un certain moment et qu’il couvre plus de la moitié de votre prochain investissement, vous pouvez opter pour le paiement cash de votre SCPI. De plus, ces produits pierre-papier sont plus accessibles que l’immobilier classique, puisque le prix de la part n’est que de quelques centaines d’euros seulement, ou un peu plus de 1000 euros pour une SCPI qui requiert un minimum de parts à souscrire.

Cette option est également adaptée à ceux qui possèdent déjà d’autres sources de revenus pouvant équilibrer la balance du portefeuille de placements.

Le financement à crédit

Si en revanche votre situation financière est plus ou moins précaire ou si votre portefeuille d’investissement est peu dynamique, il serait plus prudent de choisir le financement à crédit. L’avantage est de profiter de l’effet de levier, c’est-à-dire que vous utilisez l’endettement pour optimiser le rendement de votre placement. En effet, vous êtes gagnant sachant que la rentabilité d’une SCPI est de 3% à 4% - voire 5% et plus pour certaines d’entre elles – et que le taux d’intérêt appliqué par les banques et d’environ 2%. L’effet de levier est donc un procédé d’autofinancement très rentable, à condition toutefois que vous conserviez vos parts pendant une durée de plus de 5 ans.

Vous pouvez aussi opter pour le financement mixte c’est-à-dire utiliser à la fois votre apport personnel cash et le crédit immobilier.

L’achat en nue-propriété

Acheter en nue-propriété est extrêmement profitable sur deux points :

  • vous n’achetez qu’au prix de la nue-propriété et non de la pleine propriété
  • vous devenez pleinement propriétaire à la fin de la période préalablement fixée. C’est à partir de ce moment-là que vous commencez à percevoir les revenus locatifs. En d’autres termes, il s’agit d’un placement anticipé pour une rémunération en différé.

La durée de conservation des parts recommandée après extinction du démembrement est d’au moins 5 à 8 ans. Notons également que vous pouvez réaliser une belle plus-value à votre sortie, notamment si la SCPI est performante.

L’achat en usufruit

L’achat en usufruit est tout aussi profitable en raison du prix décoté à l’acquisition, puisqu’il s’agit d’une SCPI démembrée tout comme la SCPI acquise en nue-propriété. Elle est destinée :

  • à celui qui désire percevoir immédiatement les dividendes
  • à celui qui souhaite se décharger des contraintes de la revente des parts en cas de sortie d’investissement. En effet, il n’a pas besoin de passer par la revente puisque la fin du démembrement transmet d’office l’usufruit au nu-propriétaire pour que ce dernier devienne plein propriétaire.

L’acquisition via une assurance-vie

L’acquisition des parts via un contrat d’assurance-vie est aussi une autre forme de profiter des revenus de ces produits pierre-papier – qui appartiennent à la catégorie des SCPI de rendement. C’est auprès de l’assureur que l’acquisition est réalisée. Ce couplage SCPI assurance-vie est très bénéfique pour la poche fiscale de l’investisseur, puisque l’imposition de ce dernier ne considère que la fiscalité de l’assurance-vie et non celle de la SCPI.

Rappelons qu’une SCPI détenue en direct suit le régime réel d’imposition ou le régime micro-foncier. Dans une assurance-vie, les revenus seront déduits de l’imposition de l’épargnant.

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